El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda ha sido aprobado hoy en el Congreso de los Diputados tras lograr el respaldo de la mayoría del Pleno. Ahora el texto será remitido al Senado para completar su tramitación.
Se trata de la primera Ley estatal en la historia de la democracia que tiene por objeto desarrollar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, así como asegurar y reforzar el quinto pilar del Estado del Bienestar. Es una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y uno de los hitos acordados con la Comisión Europea para el desembolso de los fondos NextGenerationEU.
Durante la tramitación del proyecto de ley en el Congreso, los grupos parlamentarios han presentado 860 enmiendas a su articulado. En este sentido, se han introducido diversas mejoras, garantizando la adecuación al marco constitucional y el estricto respeto de las competencias propias de las comunidades autónomas y entidades locales en esta materia.
La norma ofrece así instrumentos efectivos a las Administraciones territoriales competentes para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, especialmente en alquiler, poniendo el foco en aquellas personas y hogares que tienen más dificultades de acceso y en los ámbitos en los que existe una mayor tensión en el mercado.
Así, el objetivo de la Ley es dotar a las Comunidades Autónomas y municipios de herramientas para contribuir a aumentar el parque de vivienda asequible y evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler. Entre otras cosas, la ley activa mecanismos para incentivar la oferta asequible, sobre todo para jóvenes y colectivos vulnerables, para evitar la vivienda vacía, de contención y bajada de los precios del alquiler en zonas declaradas tensionadas, y para incrementar el parque de vivienda en alquiler social.
El Proyecto de Ley incluye importantes novedades para contribuir a facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a precios asequibles, que se describen a continuación:
Con la futura Ley no se podrá volver a enajenar el parque público de vivienda social, que será considerado como un patrimonio permanentemente sujeto a protección que deberá servir a las distintas Administraciones para facilitar el acceso a una vivienda a la población con mayores dificultades. Para ello, se establece una estricta regulación de los parques públicos, evitando que vuelvan a repetirse operaciones de venta a fondos de inversión. En este sentido, se establece que los parques públicos de vivienda sean un patrimonio separado, por lo que los ingresos que generen deben ser destinados a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los mismos.
En este contexto, se refuerza el papel de los planes estatales en la conservación, mejora y ampliación de los parques públicos de vivienda, a través del establecimiento de objetivos concretos, y se especifica que deben dar respuesta a situaciones de vulnerabilidad.
Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas que definen un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.
Además, se refuerza el papel de los registros de demandantes para el acceso a la vivienda protegida y la fijación de los criterios objetivos de adjudicación.
Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo. Se trata de otorgar beneficios de carácter fiscal o urbanísticos a cambio de que las viviendas de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector (asociaciones, fundaciones…), se destinen al alquiler a precios reducidos para aquellas personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.
De esta forma, se busca la implicación de todos los agentes (públicos, privados y tercer sector) en la búsqueda de soluciones a los problemas de oferta de vivienda y la orientación a tal fin del parque de vivienda existente, vinculando los beneficios públicos que se asignen a estas viviendas a las limitaciones de uso y de precios máximos que, en cada caso, determine la Administración competente.
El derecho a una vivienda digna y adecuada debe ejercerse en condiciones asequibles, comprometiendo a todos los poderes públicos. Se desarrolla y refuerza el concepto de vivienda digna y adecuada recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, para asegurar el compromiso de los poderes públicos para hacerlo efectivo, incorporando en el concepto aspectos como el de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, utilización de energías renovables o acceso a redes de suministros básicos, para responder a las necesidades de residencia de los hogares en condiciones asequibles.
Declaración de zonas de mercado residencial tensionado, con objeto de aplicar medidas efectivas para favorecer el acceso a la vivienda. Las Administraciones competentes podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado donde exista un especial riesgo de oferta insuficiente. Se establece así en la norma estatal un procedimiento basado en criterios objetivos que determinará la aplicación de diferentes medidas encaminadas a equilibrar y minorar los precios del alquiler en tales zonas.
Así, por ejemplo, se podrá declarar tensionada a una zona cuando se produzcan alguna de las circunstancias siguientes:
Se clarifica la necesidad de contemplar la diversidad territorial, tanto en entornos urbanos o metropolitanos como en zonas rurales.
La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente.
Se introduce en la Ley estatal una definición de carácter general del concepto de "gran tenedor", como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.
Asimismo, se podrá considerar gran tenedor aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
Mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de vivienda.
Se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pudiera intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de esas zonas.
Como consecuencia de la declaración del área de mercado residencial tensionado se activarán las siguientes medidas:
Se establece la posibilidad de aprobar por ámbitos territoriales los sistemas de índices de precios de referencia, reforzando la colaboración e intercambio de datos entre los sistemas de información estatales y autonómicos.
Ligado a este trabajo y en el marco de las competencias estatales, se conformará una Base de datos de contratos de alquiler, ligada a los actuales registros de fianzas autonómicos, al registro de la propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico y local, con el objeto de disponer de información suficiente como base de la arquitectura del sistema de índices de precios de referencia estatal y realizar el adecuado seguimiento y evaluación de las medidas anteriores.
Se incorporan en el proyecto de ley determinadas mejoras de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, para fortalecer el mayor equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario.
Creación de un entorno fiscal favorable para la reducción de los precios del alquiler y el incremento de la oferta a precio asequible. Se establece una mejora de la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Para ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse en función de los siguientes criterios:
| Descuento | Descripción |
|---|---|
| 90% |
Bajada de la renta en zona tensionada. Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior. |
| 70% |
Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas. Vivienda asequible incentivada o protegida. Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler |
| 60% |
Rehabilitación o mejora. En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores. |
Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.
Se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.
Cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas en situación de vulnerabilidad, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.
Impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. Se establece un porcentaje mínimo del 50 por ciento para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida.
Se incrementan los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40 por ciento en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización), y del 10 al 20 por ciento en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).
Más garantías en la compra o el alquiler de vivienda a través de información básica de las condiciones de la operación y de las características de la vivienda y del edificio. La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, una serie de información básica, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra.
En el caso de alquiler de inmuebles situados en zonas de mercado residencial tensionado, deberá aportarse información de la renta vigente en el marco de los contratos de arrendamiento de vivienda de los últimos cinco años.